不動産の購入・売却・賃貸にまつわる費用・税金・手続きを、宅地建物取引士が分かりやすく解説します。読んだあとは、関連する無料の計算ツールでそのまま試算できます。
中古住宅の諸費用は物件価格の6〜10%が目安。2,000万〜5,000万円の価格別の金額、費用の内訳、新築より高くなる理由、支払い時期までを解説します。
記事を読む → 購入諸費用同じ3,000万円の物件でも現金なら約5.8%、フルローンなら約8.3%。差の大半は融資事務手数料です。費目を3層に分けて積み上げる手順、800万円以下の物件で効く報酬特例、決済時に含まれない費用までを実務目線で整理します。
記事を読む → 購入諸費用課税標準は売買価格ではなく固定資産税評価額。土地1.5%（2029年3月末まで）と住宅用家屋0.3%（2027年3月末まで）は期限も別です。3,000万円の中古住宅を例に、登録免許税と司法書士報酬を合わせた総額の出し方を解説します。
記事を読む → 購入諸費用3,000万円の物件に必要なのは約3,242万円。価格帯別の積み上げ図、諸費用の内訳ランキング、そしてローンを使うだけで約68万円増える理由を図で解説します。融資事務手数料は定率型と定額型で50万円以上の差が出ます。
記事を読む →期間を決めているのは探す時間ではなく、契約後の手続きです。本審査→金銭消費貸借契約→決済・登記・引渡しは直列で並行できず、決済日は金融機関と法務局が動いている平日にしか置けません。入居希望日からの逆算表、契約書に書かれた本当のデッドライン、期間が延びる4つの原因、引渡し後に残る手続きまで。
記事を読む →書類は「自分で取るもの・不動産会社が出すもの・金融機関が用意するもの」の3つ。止まるのはたいてい自分で取るものです。雇用形態別の収入資料、スマホの分割払いも借入として合算されること、団信は別の審査であることまで、個人で借りる場合を前提に整理します。
記事を読む → 住宅ローン国交省の調査では、金融機関が見る項目の1位は完済時年齢98.4%。年収93.4%より年齢と健康が上です。事前審査は自己申告、本審査は裏を取る段階。申告漏れ・信用情報・団信・物件の担保評価・審査中の変化という5つの理由と、落ちたときの動き方、ローン特約の期限まで。
記事を読む →譲渡所得税の計算を3ステップで解説。3,000万円特別控除により多くのケースで税額は0円になります。税率と所有期間の判定日、取得費が不明なときの注意点、確定申告の要否まで。
記事を読む → 売却・税金判定チェックリスト付き。共有名義なら1人につき3,000万円（夫婦で最大6,000万円）、引っ越しから3年ルール、住宅ローン控除と併用できない期間、相続した空き家は別制度である点まで整理します。
記事を読む → 売却・税金費用は物件価格では決まりません。課税標準は「不動産の個数」。戸建て2,000円・司法書士込みで2万円前後が目安です。マンションの敷地権の数え方、2026年4月に義務化された住所変更登記、譲渡費用に算入できない理由まで解説します。
記事を読む →決めるのは売買価格ではなく固定資産税評価額です。土地150㎡の中古戸建で固定資産税10.85万円＋都市計画税2.85万円＝年13.7万円。住宅用地の特例で土地が6分の1になる仕組み、200㎡を超える部分の計算、更地にすると約3.6倍になる理由、1月1日の所有者に課税される決まりと購入時の日割り清算まで。
記事を読む →家賃10万円を35年払うと4,200万円。同じ10万円で買うと約3,266万円の物件に手が届き、完済後に半値で売れた前提なら実質の月額は約68,995円です。購入価格の1割弱で売れれば賃貸と並ぶ計算と、前提を変えたときの感度を解説します。
記事を読む →家賃8万円の物件で条件を変えると25.9万円（3.2ヶ月分）から62.3万円（7.8ヶ月分）まで開きます。入居日を数日ずらすだけで7.6万円動く理由、交渉して効く3項目、申込金の返還ルールまで解説します。
記事を読む → 賃貸初期費用3つとも家賃1ヶ月分が目安ですが、初期費用の合計は家賃5〜6ヶ月分。家賃8万円の物件で条件を変えると46.3万円が33.9万円になります。仲介手数料の法律上の上限（居住用は原則0.55ヶ月分）と、敷金が返ってくる範囲まで解説します。
記事を読む →表面利回りは購入諸費用も空室も運営経費も入っていない数字。順に織り込むと8.00%が5.15%になります。融資と出口に効く6項目（接道・容積率・検査済証・権利・残存耐用年数・管理組合）、レントロールの読み方、サブリースが家賃保証とは限らない理由まで。
記事を読む → 不動産投資販売図面に載っているのは収入だけ。外壁と防水の劣化、設備の製造年、法定点検の記録（消防法・水道法）、共用部の管理状態、周辺の募集条件、前面道路の実測。空室率と経費率の前提が妥当かを決めるのは現地です。持ち物リストつき。
記事を読む → 不動産投資同じ3,000万円でも投資用は約354万円（価格の11.8%）、居住用は約249万円（8.3%）。住宅の軽減特例が「自己の居住」を要件にしているため、登録免許税・不動産取得税・抵当権設定で差がつきます。価格別の目安と項目ごとの内訳、決済時に払う額と後から来る額の分け方まで。
記事を読む → 不動産投資2,150万円で買って2,200万円で売ったのに税金が約238万円。賃貸期間の減価償却費は取得費から差し引かれるためです。中古の耐用年数（簡便法）、長期20.315%と短期39.63%の判定日、3,000万円控除が使えない理由、譲渡損失を給与と相殺できないことまで計算例つきで。
記事を読む → 不動産投資還付の正体は損益通算です。土地分の借入利子は通算できないため、フルローンにしても還付は増えません（同条件で13.3万円と13.3万円、違うのは返済額だけ）。減価償却が終われば止まって課税に転じ、売却時には償却した分が取得費から消えます。計算例つき。
記事を読む → 不動産投資お小遣い月5,000円の高校生がゲーム機5台を20万円で買って、友達に貸す。この話だけで、自己資金・融資審査・元金と利息の違い・空室・修繕・税金・減価償却・出口まで全部説明がつきます。5台にすると2台空くまで赤字にならない——本物の木造アパート6戸とまったく同じ形です。図4つ、最後に4,500万円の一棟に置き換えます。
記事を読む → 不動産投資土地と建物を分ける、建物を耐用年数で割る、構造と築年数で年数が変わる、現金が出ていかないのに経費になる。この4段を図で追います。同じ建物3,000万円でも木造なら4年で年750万円、RC造なら27年で年111.1万円と6.8倍の差。実質収入608.0万円で手元に59.6万円残るのに、帳簿は418.7万円の赤字になる理由まで。
記事を読む → 不動産投資節税を成立させているのは減価償却ひとつ。木造築22年超なら簡便法で4年償却になり、建物3,000万円で年750万円が経費に。実効税率34%の法人が4年で566.3万円軽くする一方、償却が終わる5年目に税引後CFは184.1万円からマイナス77.0万円へ転じ、売却した年には517万円が戻る。個人との4つの違いと、入口・出口それぞれの有利不利まで。
記事を読む → 不動産投資満室家賃から空室・運営経費・ローン返済・税金を順に引くと、残るのは50.7万円（満室家賃の21%）。帳簿は24.5万円の赤字なのに現金が残る理由（減価償却と元金返済のズレ）、返済比率を実効総収入で見る意味、金利と期間の感度表、そして11年目に手残りが7.5万円へ落ちる過程まで。
記事を読む →書面の記載事項を順に並べ、各項目の調べ先と調べる内容を対応させた索引。あわせて「調査して説明する項目」と「記録があれば説明する項目」（石綿・耐震診断）の違い、耐震診断の対象となる着工時期の線引きまで整理します。
記事を読む → 物件調査法務局・役所・ライフライン事業者・現地の4か所に分けたチェックリスト。権利関係、法令上の制限、インフラ、災害リスク、現地確認の項目と、私設管・越境・接道義務など見落としやすい5項目を解説します。
記事を読む → 物件調査調査項目を「自分だけで終わる／窓口で終わる／相手の返事待ち」の3つに仕分け、待ちのある依頼を初日に出すだけで完了が早まる理由を、営業日で並べて説明します。管理会社への照会で1通目に聞き切る項目、資料作成から清書をなくす4原則まで。
記事を読む → 物件調査都市計画情報に出るのは指定値。前面道路の幅員で容積率が下がり、角地・防火地域の緩和で建ぺい率が上がり、セットバックで敷地面積が減ります。100㎡・容積率200%の土地が延床144㎡になる例で解説します。
記事を読む → 物件調査自治体の都市計画情報Web・国土交通省の不動産情報ライブラリ・窓口の使い分けと、敷地が複数の用途地域にまたがる場合の扱い（用途制限は過半、建ぺい率と容積率は加重平均、防火は厳しい方）を実務目線で解説します。
記事を読む → 物件調査2020年8月から水害ハザードマップの説明が重要事項説明の義務項目に。洪水・内水・高潮／土砂災害警戒区域／津波災害警戒区域は根拠法が違い調べる場所も異なります。見落としやすい内水を含めた手順を解説します。
記事を読む →周辺環境は35条の法定説明事項ではありませんが、宅建業法47条は「環境」「交通等の利便」を名指ししています。交通・教育・医療・買い物・嫌悪施設・騒音の調べ方と情報源の使い分け、徒歩1分＝道路距離80mの表示ルール、最寄り校と指定校の違いまで解説します。
記事を読む → 周辺環境7ブロックの構成、施設一覧の5列、そのままコピーできる免責文のひな形。お客様に渡す調査書は表示規約でいう「表示」に当たり得るため、距離の書き方にもルールが及びます。評価語を書かない・「無し」を空欄にしないなど、書き方の型も解説します。
記事を読む → 周辺環境内見の成否は前日までに決まります。鍵と電気の手配、持ち物、案内の順番、必ず採寸すべき5か所（最優先は搬入経路）まで時間の流れで整理。現地での口頭の案内も表示規約の「表示」に当たり得るため、「駅まで5分」の言い方にもルールが及びます。
記事を読む →