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住宅ローンの必要書類｜事前審査と本審査で何が違い、誰が用意するか

最終更新：2026年8月10日｜監修：おうち（宅地建物取引士）

全体の流れと、各段階で要るもの

個人が中古住宅を仲介で買う場合を想定した流れです。金融機関によって呼び方や順番に差はありますが、大枠はこうなります。

事前審査に通っても、本審査で否決されることはあります。事前審査は自己申告ベースで進むことが多く、本審査で公的書類と個人信用情報を照合した結果、条件が変わることがあるためです。事前審査の結果は「見込み」として扱ってください。

事前審査で出すもの

• 本人確認書類 — 運転免許証、マイナンバーカードなど
• 収入が分かる書類 — 会社員なら源泉徴収票（直近分）、自営業なら確定申告書
• 他の借入が分かるもの — 返済予定表、契約書、残高が分かる画面など
• 物件の概要 — 販売図面。仲介の不動産会社が用意します
• 健康保険証 — 勤続年数や勤務先の確認に使われることがあります

この段階は写しで足りることが多く、複数の金融機関に同時に出すこともできます。金利や事務手数料は金融機関で差が出るので、1行だけに絞らないほうが選択肢が残ります。

本審査で追加になるもの

ここから原本と公的書類が入ってきます。取得先が役所になるので、平日の時間を確保する必要があります。

雇用形態で変わるのは、収入の資料

会社員以外は、自分の書類だけでは終わりません。事業や会社の書類まで必要になるぶん、準備に時間がかかります。

転職して間もない場合、産休・育休中の場合、契約社員や業務委託の場合の扱いは、金融機関によって差が大きいところです。書類を集める前に、その状況で申し込めるかどうかを先に確認したほうが無駄がありません。

「誰が用意するか」で分けておく

準備が滞る場所を先に把握しておくための整理です。物件調査と同じで、待ちがあるものから先に動かすと全体が早く終わります。

役所で取るものは、まとめて1回で。住民票・印鑑登録証明書・課税証明書は同じ窓口で取れることが多く、平日に何度も行くのは現実的ではありません。必要な通数まで含めて一覧をもらってから、1回で済ませてください。マイナンバーカードがあればコンビニで取得できる自治体もあります。

書類より先に、借入の棚卸しを

審査で見られるのは今回のローンだけではありません。ほかの借入の年間返済額を合算して、収入に対する割合（返済負担率）を計算します。

フラット35は基準を公表していて、年収400万円未満は総返済負担率30%以下、400万円以上は35%以下とされています。そして合算の対象には、自動車ローンや教育ローン、カードローンのほか、クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払い、リボ払いによる購入も含まれると明示されています。民間の住宅ローンは各行が独自に基準を定めていますが、他の借入を合算する考え方は共通しています。

• スマートフォンの端末代金の分割払い — 割賦販売にあたり、信用情報機関のCICに登録されます
• 奨学金 — 返済中なら借入です
• 自動車ローン・教育ローン・カードローン
• クレジットカードのリボ払い・分割払い・キャッシング

1件あたりは小さくても、件数が多いと積み上がります。返せるものは申し込み前に整理しておくのがいちばん確実です。

個人信用情報は自分で確認できます

信用情報を扱う機関は3つあり、扱う情報が少しずつ違います。いずれも本人が開示請求できます。

過去に延滞の記憶がある、身に覚えのない請求があった、といった心当たりがある場合は、申し込む前に自分で開示して確認しておくと、否決の理由が分からないまま時間を失うことを避けられます。

団信は、金融機関の審査とは別の審査です

団体信用生命保険は、返済中に亡くなったり所定の高度障害になった場合に、残りの返済が保険金で消える仕組みです。民間の住宅ローンでは加入が条件になっていることが多く、保険会社の引き受けが得られなければ、収入や勤続年数に問題がなくても借りられません。

• 告知は正確に — 事実と違う告知をすると、いざというときに保険金が支払われない可能性があります
• ワイド団信 — 引受基準を緩和したもの。金利が上乗せされるのが一般的です
• フラット35は任意加入 — 加入しない場合、借入金利が0.2%引き下げられます。そのぶん保障は自分で用意する必要があります

2人で借りるとき（収入合算・ペアローン）

1人の収入では希望額に届かない場合、2人で組む方法があります。書類は人数分必要になり、そのぶん準備も審査も長くなります。

ペアローンは事務手数料と登記費用も2本分かかります。住宅ローン控除を2人で使えるといった利点はありますが、諸費用と、離婚や収入減など将来の変化にどう対応するかまで含めて比べてください。

よくある質問

事前審査と本審査では、必要書類がどう違いますか？

事前審査は「この人にいくら貸せそうか」を見る段階なので、本人確認書類、直近の収入が分かる書類、他の借入が分かるもの、物件の概要が分かる資料があれば進むことが多く、写しで足りるのが一般的です。本審査は契約に向けた正式な審査なので、住民票や印鑑証明書、課税証明書などの公的書類が原本で求められ、売買契約書と重要事項説明書の写し、物件の登記事項証明書や図面といった物件側の書類も揃える必要があります。発行から3か月以内といった期限が指定されることも多いので、早く取りすぎると取り直しになります。必要書類は金融機関ごとに異なるため、最終的には申し込む先の一覧で確認してください。

会社員以外だと、収入の書類は何が必要ですか？

会社員は源泉徴収票が中心で、直近1年分から3年分を求められます。個人事業主は確定申告書の控えを3期分、あわせて納税証明書を求められるのが一般的です。法人の役員は、本人の源泉徴収票に加えて、会社の決算書を3期分求められることがあります。つまり会社員以外は、自分の書類だけでなく事業や会社の書類まで必要になります。転職して間もない場合や産休育休中の場合の扱いは金融機関によって差が大きいので、書類を集める前に、その状況で申し込めるかどうかを先に確認したほうが無駄がありません。

車のローンやスマホの分割払いは、住宅ローンの審査に影響しますか？

影響します。返済負担率は住宅ローン単独ではなく、ほかの借入の年間返済額を合算して計算します。フラット35の場合、自動車ローン、教育ローン、カードローンのほか、クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いによる購入も合算すると明示されています。スマートフォンの端末代金を分割で払っている場合も割賦販売にあたり、信用情報機関のCICに登録されます。奨学金も返済中であれば借入です。金額が小さくても件数が多いと積み上がるので、申し込む前に一度棚卸しをして、返せるものは整理しておくと通りやすくなります。

書類がそろえば、必ず借りられますか？

そうとは限りません。住宅ローンには、金融機関による審査とは別に、団体信用生命保険の審査があります。健康状態を告知して保険会社が引き受けるかどうかを判断するもので、民間の住宅ローンでは団信への加入が条件になっていることが多いため、ここで引き受けが得られないと借入自体ができません。持病がある場合は引受基準を緩和したワイド団信という選択肢もありますが、金利が上乗せされるのが一般的です。フラット35は団信が任意加入で、加入しない場合は借入金利が0.2%引き下げられます。健康面に不安がある場合は、書類を集めるより先に相談しておくと手戻りが減ります。

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※ 本記事は2026年8月時点の一般的な取扱いをまとめたもので、個人が自ら居住する住宅を取得するために借り入れる場合を前提としています。必要書類の種類・通数・有効期限、審査の基準は金融機関ごとに異なります。記載の流れや書類はあくまで一般的な例であり、申し込む金融機関が交付する案内が優先します。返済負担率の基準として挙げたものはフラット35が公表している値で、民間の住宅ローンは各金融機関が独自に基準を定めています。団体信用生命保険の引受可否は保険会社の判断によります。融資の可否・条件、審査に通るかどうかについて、本記事は何ら保証するものではありません。個別のご相談は、金融機関または取引を担当する宅地建物取引士へお願いします。
参考：住宅金融支援機構「フラット35」（総返済負担率の基準、総返済負担率の算定方法、新機構団信に加入しない場合の金利）／指定信用情報機関（株式会社シー・アイ・シー、株式会社日本信用情報機構、全国銀行個人信用情報センター）の公表資料／宅地建物取引業法第35条

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