ホーム › 不動産に関する有益情報 › 物件調査チェックリスト
| 取得するもの | 確認するポイント |
|---|---|
| 登記事項証明書 （土地・建物） | 所有者、持分、抵当権・根抵当権の有無と債権額、地役権・賃借権などの用益権、差押え等の登記、地目、地積、建物の構造・床面積・建築年 |
| 公図 | 隣接地との位置関係、道路や水路（青地・赤道）の介在、分合筆の形跡 |
| 地積測量図 | 作成年、境界標の記載、確定測量かどうか（古い図面は精度が低いことがある） |
| 建物図面・各階平面図 | 建物の配置、増築部分の有無 |
抵当権は「残っているか」ではなく「決済時に抹消できるか」を見ます。残債と売却価格の関係によっては、決済時に抹消できずに取引が組めません。売却の相談段階なら、手取り額の試算とあわせて早めに確認しておくと安全です。
窓口が分かれているため、行く前に「どの課で何を聞くか」を決めておくと1回で終わります。
| 担当課（自治体により名称が異なる） | 確認する項目 |
|---|---|
| 都市計画課 | 区域区分（市街化区域／市街化調整区域）、用途地域、建ぺい率・容積率、防火・準防火地域、地区計画、高度地区、日影規制、風致地区などの指定 |
| 建築指導課 | 建築確認・検査済証の記録、既存不適格の可能性、建築協定 |
| 道路担当課 | 前面道路の種別（建築基準法上の何号道路か）と幅員、位置指定道路の図面、セットバックの要否、私道の場合の権利関係 |
| 上下水道課 | 上水道・下水道の引込みの有無と口径、下水の処理方式（公共下水／浄化槽）、私設管の有無、負担金の要否 |
| 防災課 | 水害ハザードマップ（洪水・内水・高潮）、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域 |
| その他 | 埋蔵文化財包蔵地、農地転用の要否、条例に基づく独自規制 |
用途地域と災害リスクは調査量が多く、間違えやすい論点も含みます。詳しくは用途地域の調べ方の記事と災害リスク調査の記事で個別に扱っています。
書類だけでは分からない項目が集中します。写真を撮り、気になった箇所は後から役所や関係者に照会します。
Sonaureは住所を入れるだけで、上の表のうち都市計画（区域区分・用途地域・建ぺい率・容積率・防火指定）と災害リスク4種（洪水・高潮・津波・土砂）を公的データから取得し、重説の必要項目調査書として出力します。境界付近で指定が変わる可能性がある場合は「要確認」を自動表示するため、ぎりぎりの物件を見落としにくくなります。
Sonaureの重説必要項目調査を見る →自動化できる範囲について：Sonaureが担うのは、上記のうち公的なオープンデータで判定できる部分です。登記事項証明書の取得、道路種別や私設管の照会、越境や境界標の現地確認は、従来どおりの調査が必要です。下調べの当たりをつけて漏れを防ぐ用途としてお使いください。
「どこで調べるか」で束ねると漏れにくくなります。法務局、役所、ライフライン事業者、現地の4か所です。まず法務局で登記事項証明書と公図を取得し、地番と権利関係を確定させてから役所調査に進むのが効率的です。
私設管、越境物、接道義務と道路種別、内水ハザードマップ、検査済証の有無の5つが代表的です。いずれも書類だけでは判断できず、現地確認や関係部署への照会が必要な点が共通しています。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。役所の道路担当課で道路種別と幅員を確認します。幅員4m未満の2項道路ならセットバックが必要になり、有効な敷地面積が減るため建ぺい率・容積率にも影響します。
出典、確認日、担当者名を残しておくことをおすすめします。都市計画やハザードマップは見直されるため、いつ時点の情報かが後から重要になります。口頭で確認した内容ほど記録が必要です。
※ 本記事は2026年7月時点の一般的な調査手順をまとめたものです。必要な調査項目は物件の種別・所在地・取引形態により異なり、自治体ごとに窓口の名称や独自の条例が存在します。実際の取引にあたっては、対象物件の所在する自治体および関係機関で必ずご確認ください。建築の可否に関する判断は建築士・指定確認検査機関に、権利関係の判断は司法書士等にご相談ください。本記事は重要事項説明そのものに代わるものではありません。
参考：宅地建物取引業法（第35条）／建築基準法（第42条・第43条ほか）／都市計画法／不動産登記法／国土交通省「不動産情報ライブラリ」「ハザードマップポータルサイト」