ホーム › 不動産に関する有益情報 › 用途地域の調べ方
自治体が告示した内容をそのまま反映しているため、精度が高いのが利点です。ただし自治体ごとに操作方法や画面が違うので、担当エリアが広いと毎回操作を覚え直すことになります。
全国の用途地域・区域区分・防火指定・ハザード情報などを、同じ操作感で地図表示できます。担当エリアが複数の自治体にまたがる場合や、他県の物件を急いで確認したいときに向いています。建ぺい率・容積率も属性として確認できます。
使い分けの目安：普段の担当エリアは①の自治体Web、初めて扱うエリアや県外の物件は②の不動産情報ライブラリ。最終確認は必ず③の窓口、という流れが実務では安定します。
正式な根拠は、自治体が告示した都市計画図です。境界付近の物件や、Web地図で判断が割れた場合は、必ず窓口または電話で確認します。「◯◯町◯丁目◯番地の用途地域と建ぺい率・容積率」を伝えれば回答が得られます。担当者名と確認日を記録しておくと、後から根拠を示せます。
| 分類 | 用途地域 | 性格 |
|---|---|---|
| 住居系 （8種類） | 第一種・第二種低層住居専用地域 | 低層住宅中心。高さ制限が厳しく、店舗の規模も限定される |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | マンションなど中高層住宅が中心 | |
| 第一種・第二種住居地域／準住居地域 | 住宅を主としつつ店舗・事務所も可。準住居は沿道業務との調和 | |
| 田園住居地域 | 2018年に追加。農地と低層住宅が調和する区域 | |
| 商業系 （2種類） | 近隣商業地域 | 近隣住民向けの店舗・事務所 |
| 商業地域 | 繁華街。容積率が最も高く設定されうる | |
| 工業系 （3種類） | 準工業地域 | 軽工業と住宅が混在。住宅も建てられる |
| 工業地域 | 工場中心。住宅は建てられるが学校・病院等は不可 | |
| 工業専用地域 | 住宅が建てられない唯一の用途地域 |
建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められた選択肢の中から指定されます。同じ用途地域でも自治体・場所によって数値が異なるため、地域名だけで決めつけず必ず個別に確認してください。
ここが実務で最も間違えやすい部分です。「過半のほうに揃える」と覚えていると、建ぺい率・容積率で誤ります。
| 項目 | またがる場合の扱い | 根拠・考え方 |
|---|---|---|
| 用途制限 （何を建てられるか） | 過半を占める用途地域のルールを敷地全体に適用 | 建築基準法第91条 |
| 建ぺい率・容積率 | 加重平均（各地域の面積割合で按分して合算） | 過半ではない。面積按分で計算する |
| 防火・準防火地域 | 原則厳しいほうの規制を建物全体に適用 | 建物が両方にわたる場合の原則 |
敷地200㎡が、第一種住居地域（建ぺい率60%）120㎡と、近隣商業地域（建ぺい率80%）80㎡にまたがる場合。
「過半である第一種住居地域の60%を敷地全体に適用して120㎡」としてしまうと、16㎡分を過小に見積もることになります。容積率も同じ考え方で按分します。
Sonaureは住所を入れるだけで、区域区分・用途地域・建ぺい率・容積率・防火指定・災害リスクをまとめて取得し、重説の必要項目調査書として出力します。国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを使い、敷地の周囲30m圏内に異なる指定があれば「要確認」の注記を自動で付与するため、またがりの見落としに気づけます。
Sonaureの重説必要項目調査を見る →自治体が公開している都市計画情報のWeb地図が確実です。「市区町村名 都市計画図」で検索してください。全国横断で見たい場合は国土交通省の不動産情報ライブラリでも確認でき、建ぺい率・容積率も表示されます。最終的な確定は自治体の都市計画課で行います。
用途制限は敷地の過半を占める用途地域のルールが全体に適用されます（建築基準法第91条）。建ぺい率・容積率は過半ではなく面積割合による加重平均で計算します。防火・準防火地域は原則として厳しいほうが適用されます。
13種類です。住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分かれます。田園住居地域は2018年に追加された最も新しい区分で、工業専用地域は住宅を建てられない唯一の用途地域です。
出発点としては有効ですが、それだけで確定させるのは危険です。Web地図の境界線には表示上の誤差があり、境界付近では判定が変わることがあります。正式な根拠は自治体が告示した都市計画図なので、境界付近の物件では必ず窓口で確認してください。
※ 本記事は2026年7月時点の一般的な取り扱いをまとめたものです。都市計画の内容は変更されることがあり、個別の敷地への適用や建築の可否は、敷地の形状・接道条件・地区計画等の有無により異なります。実際の取引にあたっては、必ず自治体の都市計画課等でご確認のうえ、建築計画に関する判断は建築士・指定確認検査機関にご相談ください。本記事は重要事項説明そのものに代わるものではありません。
参考：建築基準法（第91条ほか）／都市計画法／国土交通省「不動産情報ライブラリ」／各自治体の都市計画情報