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高校生でもわかる不動産投資｜ゲーム機5台を友達に貸す話

最終更新：2026年8月19日｜監修：おうち（宅地建物取引士）

登場人物

お小遣い5,000円では、1台買うのに10か月かかります。でも今すぐほしい。

① お母さんの審査

「お金を貸して」と言ったら、いきなり貸してはくれませんでした。まず聞かれたのがこれです。

見られているのは、ゲームが儲かるかどうかだけではありません。僕がちゃんと返せる人間かどうかです。銀行の融資審査もこれとほぼ同じで、物件の収益力に加えて、借りる人の収入・勤務先・勤続年数・他の借入・過去の返済の履歴を見ます。過去に支払いを延滞していれば、それも記録として残っています。

そしてもうひとつ、こう言われました。

これが担保です。銀行は貸すときに物件へ抵当権を設定し、返済が滞れば売却して回収します。「貸したお金が返ってこない場合の保険」を、必ず用意してから貸すわけです。

② 買う ── 全額は借りられない

審査は通りました。ただし条件つきです。

そこで考えました。1台だけ買うより、5台まとめて買ったほうが安いのではないか。中古ショップに聞いたら、そのとおりでした。

不動産でも同じことが起きます。ワンルームを1戸ずつ買うより、アパートを一棟まるごと買うほうが、1戸あたりの値段は安くなるのが普通です。売る側からすれば、まとめて手放せるほうが手間もリスクも少ないからです。

5台まとめて200,000円。自己資金は僕がためていた40,000円を出しました。

③ 返す ── 借りた額より多く返す

返し方も決まりました。

この16,000円が利息です。借りた額の10%にあたります。

ここで大事なのは、8,000円と800円はまったく性質が違うということ。

• 8,000円（元金） … 借金が減る。払った分だけ自分のものになっていく
• 800円（利息） … 借金は1円も減らない。借りていることへの手数料

この違いは、あとで税金の話に出てきます。経費になるのは800円だけで、8,000円のほうは経費になりません。

④ 貸す ── 返す額より高く貸す

値段の決め方はシンプルでした。

お母さんに返す8,800円より、高く貸せばいい。

友達と話して、1台につき月2,800円で決まりました。5台ぜんぶ貸せれば14,000円です。

お小遣いは1円も減らないどころか、毎月5,200円増える。これが不動産投資の骨格です。家賃が返済より高ければ、持っているだけでお金が増えていく。キャッシュフローと呼びます。

⑤ 借りる人がいない月 ── ここから現実の話

3か月目、1人が「今月はテスト前だから借りない」と言いました。でもお母さんへの8,800円は待ってくれません。

もし1台だけ買っていたら

ここで、5台にしたことがもうひとつ効いてきます。1台だけで貸していたら、借り手がいない月の収入はゼロです。

1台だけだと、収入はゼロか満額かの二択です。5台あれば、1台空いても残り4台の収入が入ります。これが一棟で買う最大の利点で、空室のリスクが分散されるということです。

ただし裏側もあります。5台にすれば借入も5倍近くになり、2台同時に空けば赤字です。「分散されるから安全」ではなく、「ゼロになる月がなくなるかわりに、赤字になる水位が上がる」と理解しておくのが正確です。

⑥ 壊れる ── 持っている限り出ていくお金

18か月目、コントローラーが3台ぶん壊れました。買い替えて9,000円。

不動産でいう修繕費です。エアコンが壊れた、給湯器が寿命、外壁を塗り直す。持っている限り、こういう出費は必ず来ます。しかも戸数が多いほど、壊れる箇所も増えます。

20か月が終わった時点で、現金の収支はこうなりました。5台×20か月＝のべ100台月のうち、実際に貸せたのは85台月（稼働率85%）でした。

⑦ お父さんのルール ── 税金

ここでお父さんが出てきます。

これが税金です。ただし、ここからが少しややこしい。お父さんは「手元に残った53,000円の2割」とは言いませんでした。

実際、この2つは一致しません。理由は2つあります。

• 元金の8,000円は「もうけの計算」では経費にならない — 借金が減っているだけで、損をしたわけではないからです。経費になるのは上乗せの800円だけ。
• 逆に、現金が出ていかないのに経費になるものがある — 次の話です。

⑧ 値打ちが減る分も「損」に数えていい ── 減価償却

買ったときは200,000円のゲーム機も、20か月後には新品同様というわけにいきません。お父さんのルールでは、20か月かけて値打ちがゼロになると決まっていました。

これが減価償却です。ポイントは、この10,000円は財布から出ていかないということ。ゲーム機の代金はもう払い終えています。それなのに、毎月10,000円が経費として数えられます。

20か月ぶんで計算すると、こうなります。

お父さんに払うのは 13,000円 × 2割 ＝ 2,600円。手元の53,000円から2,600円を引いて、残るのは50,400円です。

現金は53,000円増えているのに、税金は2,600円だけ。これが「不動産で節税」と言われるものの正体です。ただし、この話には続きがあります。

⑨ 2年目、新作が出た ── 時間の話

ここまで「レンタル料は月2,800円のまま」で計算してきました。でも実際には、2年目に新作ゲームが出ました。

2,500円に下げないと借りてもらえなくなりました。300円の値下げでも、5台なら月1,500円です。

ゲームは20か月の話でした。不動産のローンは20年、30年です。その長さの間に起きることを考える必要があります。

• 家賃は下がっていく — 建物が古くなれば、周りの新しい物件に勝てなくなります。上の表と同じことが起きます。
• 修繕は増えていく — 新築のうちは壊れません。10年、20年と経つほど出費は増えます。
• 金利が変わることがある — お母さんが途中で「上乗せを1,000円にする」と言い出すようなものです（変動金利の場合）。
• 減価償却はいつか終わる — 20か月で値打ちがゼロになったあとは、経費に数えるものがなくなります。家賃は変わらないのに、もうけだけが増えて税金が高くなります。

⑩ 売る ── 軽くしていた税金が、まとめて来る

20か月が過ぎ、返済も終わりました。ゲーム機は僕のものです。フリマアプリで売ったら、5台で100,000円になりました。

ここでお父さんが、もう一度出てきます。

売却の税金は20,000円。手取りは80,000円になりました。

ここが、この記事でいちばん大事なところです。
持っている20か月の間に払った税金は、たったの2,600円でした。値打ちの目減り200,000円を経費に数えたおかげです。
ところが売った瞬間、その200,000円を引いた結果として帳簿の値打ちが0円になっていたため、20,000円の税金がかかりました。
減価償却は税金を消す仕組みではなく、払う時期を後ろにずらす仕組みです。

もうけの大半は、売れた値段が生んでいる

20か月ぶんの手残りは50,400円でした。最終的なもうけは90,400円。差の40,000円は、売れた値段が生んでいます。

不動産でも同じです。持っている間の手残りより、最後にいくらで売れたかのほうが結果への影響が大きい。だから不動産の世界では「出口」という言葉をよく使います。買うときに、売るときのことを考えておく。

本物の一棟アパートに置き換えると

ここからが大事な話です。ゲームの例は、わかりやすくするために都合よくできています。

まず、利回りが違いすぎる

ゲームは200,000円のものを年168,000円（満室）で貸していました。1年ちょっとで元が取れる計算です。現実にこんな商売はありません。不動産の表面利回り（年間家賃 ÷ 物件価格）は、都心のワンルームで4〜5%、地方や築古の一棟もので8〜10%が目安。元を取るのに10年以上かかります。

数字を入れてみる

ゲーム5台を、木造アパート1棟（6戸・築15年）に置き換えます。自己資金2割はゲームと同じです。

ゲームの話とまったく同じ形です。満室なら残り、1戸空いてもまだ残り、2戸空くと赤字。金額の桁が違うだけで、構造は変わりません。

1戸だけ買った場合との違い

比較のため、中古ワンルームを1戸だけ（1,500万円・自己資金300万円・家賃月7万円）買った場合も出します。

ワンルーム1戸は、満室でも月11,152円のマイナスです。家賃7万円に対して返済が63,588円あり、そこに管理費・修繕積立金・固定資産税が年14.4万円かかるためです。「家賃＞返済」だけを見て判断すると、この経費を見落とします。

ではワンルームがダメかというと、そうではありません。自己資金を増やす、返済期間を延ばす、もっと利回りの高い物件を選ぶ——やることはどれも「毎月の返済額を下げる」ことです。家賃は簡単に上げられないので、動かせるのは返済側なのです。

ただし、それぞれに代償があります。自己資金を増やせば手元の現金が減る。期間を延ばせば利息の総額が増える。利回りの高い物件はたいてい古いか駅から遠いので、空室が出やすい。どこかを取れば、どこかを差し出す。うまい話はありません。

まとめ ── 不動産投資は、6つの数字でできている

むずかしそうに見えても、決めることは6つだけです。

1. いくらのものを買うか（物件価格）
2. いくら自分で出すか（自己資金）
3. いくら借りて、毎月いくら返すか（借入・金利・期間）
4. いくらで貸せるか（家賃・戸数）
5. 持っている間、いくら出ていくか（経費・空室・修繕・税金）
6. 最後にいくらで売れるか（出口）

ゲームの話でやったのは、この6つを順番に埋めていくことでした。1〜5は調べればわかります。わからないのは6だけです。

そして結果への影響がいちばん大きいのも6でした。だから不動産の世界では、買う前に「いくらで売れそうか」を必ず考えます。買うときに、売るときのことを決めておく。覚えて帰るのはそれだけで十分です。

よくある質問

不動産投資の仕組みを一言でいうと何ですか？

借りたお金でモノを買い、人に貸して、その家賃で返済しながら差額を受け取る仕組みです。家賃が毎月の返済より高ければ手元にお金が残り、返し終われば物件そのものが残ります。ただし空室の月も返済は止まらないこと、持っている間ずっと経費がかかること、最終的な損得は売った値段でほぼ決まることを、あわせて理解しておく必要があります。

なぜ銀行は物件価格の全額を貸してくれないのですか？

貸したお金が返ってこないリスクを抑えるためです。買う本人が自己資金を出していれば途中で投げ出しにくく、売ることになった場合も売値が下がったときの余裕になります。また銀行は物件を担保に取り、返済が滞れば売却して回収します。審査では物件の収益力に加えて、借りる人の収入・勤務先・他の借入・返済の履歴といった「返せる人かどうか」が見られます。

1戸だけ買うのと、一棟まるごと買うのはどう違いますか？

空室が起きたときの影響が変わります。1戸だけだと退去で家賃収入がゼロになり、その月の返済は全額を自分で負担します。複数戸ある一棟なら1戸空いても他の家賃が入るため、ゼロにはなりません。ただし戸数が増えれば借入額も大きくなり、複数戸が同時に空けば赤字に転じます。

減価償却で税金が安くなるなら、得なのではないですか？

多くの場合は「税金が消える」のではなく「先送りされる」だけです。減価償却で毎年の利益を小さくすると、その分だけ帳簿上の建物価格も下がります。売却時の利益は売却価格から帳簿上の価格を引いて計算するため、償却が進んでいるほど売ったときの利益が大きくなり、そこで税金がかかります。保有中に軽くした分が、売る年にまとめて戻ってくる形です。

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※ ゲーム機の話は、不動産投資の仕組みを理解するために単純化したたとえです。実際の税率・耐用年数・融資条件とは異なります（税率は説明のため一律2割としています）。後半の不動産の試算は記載した前提条件にもとづく概算で、実額は物件・契約条件・金融機関・地域により変動します。減価償却費は建物価格を簡便法による耐用年数で割った定額法で計算しており、実務の法定償却率による計算とはわずかに差が出ることがあります。想定した空室率・家賃・売却価格は将来を予測したものではありません。税制は改正されることがあり、本記事は2026年8月時点の制度にもとづいています。個別具体の税務・投資判断は、税理士等の専門家にご相談ください。
参考：国税庁タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」／No.5404「中古資産の耐用年数」／No.1370「不動産収入を得ている人の必要経費」／No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一

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