不動産投資キャッシュフローシミュレーション

逆向きの2つの項目があるためです。減価償却費は経費になりますが現金は出ていきません。逆にローンの元金返済は現金が出ていきますが経費になりません。そのため不動産所得が黒字でも手残りがマイナスになったり、赤字でも現金が増えたりします。このツールは課税所得と手残りを別々に積み上げているので、両方を年ごとに確認できます。

建物価格を、構造と購入時の築年数から求めた耐用年数で割る定額法です。中古資産の耐用年数は簡便法により、法定耐用年数をすべて経過している場合は法定耐用年数×20%、一部を経過している場合は（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%として計算します（1年未満切り捨て・最短2年）。土地は減価償却しません。

その年の年末に売却したとして、最終的に手元に残る金額です。その年までの累計キャッシュフローに、売却価格から売却費用・譲渡税・ローン残高を差し引いた額を足し、最初に出した自己資金を引いて計算しています。これがプラスに転じる年が、投下した自己資金を回収できる年です。想定売却価格は購入時の表面利回りで割り戻した額と購入時の土地価格の大きい方としており、将来の価格を予測したものではありません。

2点変わります。まず売却時の税率で、個人は譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%を使います（6年目以降が長期譲渡）。法人は入力された税率をそのまま使います。もうひとつは損益通算で、個人は不動産所得が赤字の年に、土地等を取得するための負債の利子に相当する部分を通算から除いています（租税特別措置法41条の4）。借入はまず建物に充てたものとして計算するため、建物価格を超える借入部分が土地の負債にあたります。