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不動産の減価償却を図解｜建物3,000万円が毎年いくら経費になるかを4つの図で
ポイントは3つ。①土地は対象外、②年数は構造と築年数で決まる、③現金は出ていかないのに経費になる。この3つを図で追えば、決算書と通帳の残高が食い違う理由まで一本の線でつながります。
図① まず、物件価格を土地と建物に分ける
減価償却の話は、必ずここから始まります。8,000万円の物件を買っても、8,000万円が経費になるわけではありません。
ここで効いてくるのが按分です。売買契約書に消費税額が書かれていれば、そこから建物価格を逆算できます。土地は非課税で建物にだけ消費税がかかるため、「消費税額 ÷ 消費税率 ＝ 建物価格（税抜）」で求められます。記載がなければ、固定資産税評価額の比で按分するのが一般的です。
注意：建物価格を大きくすれば毎年の経費は増えますが、根拠のない按分は否認されるおそれがあります。契約書の記載か、固定資産税評価額など第三者が検証できる数字を根拠にしてください。
図② 建物を「使える年数」で割る
建物価格が決まったら、それを耐用年数で割ります。これが定額法です。毎年同じ金額ずつ経費になり、その分だけ帳簿上の建物価格（簿価）が減っていきます。
計算式は、正確には次のとおりです。
減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 償却率
償却率は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表に定められています。たとえば耐用年数22年なら0.046、47年なら0.022。おおよそ「1 ÷ 耐用年数」と考えて差し支えありません。
- 建物は定額法のみ — 平成10年4月1日以後に取得した建物は定額法に一本化されています。建物附属設備・構築物も、平成28年4月1日以後の取得分は定額法のみです。
- 買った年は月割り — 使い始めた月から年末（法人は事業年度末）までの月数で按分します。10月から貸し始めたなら、その年は3か月分だけです。
- 最後は1円だけ残す — 帳簿上ゼロにはせず、備忘価額として1円を残します（平成19年4月1日以後に取得した資産）。
図③ 年数は「構造」と「築年数」で決まる
耐用年数は建物の構造ごとに法律で決まっています（住宅用の場合、木造22年・軽量鉄骨造27年・重量鉄骨造34年・RC造47年）。ただし中古で買った場合は、その年数をそのまま使いません。すでに使われた分を差し引く「簡便法」で計算し直します。
簡便法
法定耐用年数をすべて経過している → 法定耐用年数 × 0.2
法定耐用年数の一部を経過している →（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2
いずれも1年未満は切り捨て、2年に満たない場合は2年
同じ建物3,000万円でも、構造が違うだけで1年あたりの経費はここまで変わります。
4年
7年
14年
27年
築年数によっても変わります。同じ木造でも、築10年なら（22−10）＋10×0.2＝14年、築25年なら22×0.2＝4.4→4年です。
| 構造 | 法定耐用年数 | 築10年で購入 | 築25年で購入 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 14年 | 4年 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 | 19年 | 7年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 26年 | 14年 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 39年 | 27年 |
耐用年数は簡便法で自動計算。35年分のキャッシュフローと、各年に売却した場合の手残りまで出せます（登録不要）。
無料のキャッシュフローシミュレーションを使う →図④ 現金は出ていかないのに、経費になる
ここが減価償却のいちばん大事なところで、同時にいちばん誤解されるところです。
減価償却費は、支払いのタイミングとは関係なく計上されます。建物の代金はすでに購入時に払い終えている（またはローンで借りている）ので、毎年750万円の経費が立っても、その750万円が財布から出ていくことはありません。
逆に、借入金の返済のうち元金部分は現金が出ていくのに経費になりません。経費になるのは利息だけです。この2つが逆方向にズレるため、「現金の動き」と「帳簿の損益」が食い違います。
左右で違うのは2項目だけです。減価償却費750.0万円（帳簿にだけある）と元金返済271.7万円（現金にだけある）。差し引き478.3万円のズレが、手元に残った59.6万円を418.7万円の赤字に変えています（59.6 − 478.3 ＝ −418.7）。
この赤字は、他の所得と通算できます。給与や本業の利益と相殺されて、その分だけ税金が軽くなる。現金は増えているのに税金は減る——「不動産で節税」と呼ばれているものの正体は、この一点に尽きます。
償却が終わる日と、売るときのこと
ただし、この状態はいつまでも続きません。図②で見たとおり、4年経てば建物の簿価はゼロになります。
5年目、減価償却費はゼロ。家賃はほとんど変わらないのに経費が750万円ぶん消えるので、帳簿は一気に黒字に転じます。同じ物件・同じ家賃で、納税額だけが跳ね上がる。返済のうち元金は相変わらず経費にならないため、手残りはむしろ苦しくなります。この状態はデッドクロスと呼ばれます。
さらに、売却するときにもう一度返ってきます。売却益は売却価格 −（簿価＋取得時の諸費用）− 売却費用で計算するため、償却して簿価が下がっているほど、売却益は大きくなります。値下がりして売っても税務上は利益が出る、ということが普通に起こります。
減価償却による節税の多くは、減税ではなく「課税の繰延」です。いま軽くした分は、償却が終わる年と売却する年に戻ってきます。買う前に、その2つの年まで試算しておくのが安全です。具体的な数字は法人が収益不動産で節税できる仕組みと収益物件の売却でかかる税金で追っています。
マイホームの場合は計算が違う
ここまでは賃貸に出している（事業に使っている）建物の話です。自分が住んでいるマイホームは事業用ではないため、毎年の経費にはできません。
ただし売却するときだけ、譲渡所得の取得費を計算する場面で「減価の額」を差し引きます。このときは事業用と計算方法が変わり、法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する旧定額法の償却率を使い、取得価額に0.9を掛けて計算します。木造なら22×1.5＝33年、これに対応する償却率は0.031です。
マイホームを売ったときの税金は、3,000万円の特別控除など事業用とは別の制度が関わります。マイホーム売却の譲渡所得税はいくら？で別途まとめています。
よくある質問
不動産の減価償却とは何ですか？
建物の購入代金を、買った年に一度に経費とするのではなく、使用できる年数（耐用年数）で割って毎年少しずつ経費にしていく仕組みです。土地は時間が経っても価値が減らないとされるため、対象になりません。同じ価格の物件でも、建物の割合が高いほど毎年の経費は大きくなります。
建物の減価償却費はどうやって計算しますか？
現在の建物は定額法のみで、建物の取得価額に耐用年数に応じた償却率を掛けて計算します。償却率は省令の別表に定められており、耐用年数22年なら0.046、47年なら0.022です。おおよそ1÷耐用年数と考えて差し支えありません。年の途中で使い始めた場合、その年は月数で按分します。
中古物件の耐用年数はどう決まりますか？
簡便法で計算します。法定耐用年数をすべて経過している場合は「法定耐用年数×0.2」、一部を経過している場合は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2」です。1年未満は切り捨て、2年未満は2年になります。木造の法定耐用年数は22年なので、築25年の木造は4年です。建物3,000万円なら年750万円が4年間続きます。
減価償却が終わると何が起きますか？
経費が一気に減るため、家賃が変わっていなくても課税所得が跳ね上がります。同時に簿価がゼロに近づいているため、売却したときの売却益も大きくなります。減価償却による節税の多くは、税金が消えるのではなく将来に繰り延べているだけです。買う前に、償却が終わる年と売却する年まで試算しておくことをおすすめします。
「この物件だと減価償却はいくらになるのか」「償却が終わったあとも収支は回るのか」を知りたいだけでも構いません。宅地建物取引士がお話をうかがいます。
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Sonaureのキャッシュフローシミュレーションを見る →※ 本記事の金額は、記載した前提条件にもとづく概算です。減価償却費は建物の取得価額を簡便法による耐用年数で割った定額法で計算しており、実務で用いる法定の償却率（1÷耐用年数を小数第3位に切り上げた値）による計算とはわずかに差が出ることがあります。年の途中で使い始めた場合の月割り、備忘価額1円、建物と建物附属設備を分けて償却する場合の取り扱いは反映していません。税制は改正されることがあり、本記事は2026年8月時点の制度にもとづいています。建物と土地の按分の妥当性、耐用年数の判定、個別具体の税務判断は必ず税理士にご相談ください。
参考：国税庁タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」／No.2105「旧定額法と定額法による減価償却」／No.5404「中古資産の耐用年数」／No.3261「建物の取得費の計算」／減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一・別表第八・別表第九／所得税法施行令85条（非事業用資産の減価の額）