ホーム › 不動産に関する有益情報 › マイホーム売却の譲渡所得税はいくら？
「売却価格に税率をかける」わけではありません。利益を出し、控除を引き、そこに税率をかけます。
ポイント：ステップ2で課税譲渡所得が0以下になれば、税額も0円です。マイホーム売却で多くの人が課税されないのは、この3,000万円の控除枠が大きいためです。
| 区分 | 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% |
| 軽減税率の特例 （マイホーム） | 10年超 | 14.21% | 所得税10.21%＋住民税4% ※課税譲渡所得6,000万円以下の部分 |
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無料の売却手取りシミュレーションを使う →取得費の資料が見つからず、概算取得費（売却価格の5%）で計算したケースです。
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | — |
| 取得費 | 150万円 | 概算取得費（売却価格の5%） |
| 譲渡費用 | 約106.6万円 | 仲介手数料 約105.6万円＋印紙税 1万円 |
| 譲渡所得 | 約2,743万円 | 3,000 −150 −106.6 |
| 3,000万円特別控除 | −2,743万円 | 控除枠の範囲内なので全額 |
| 課税譲渡所得 | 0円 | — |
| 譲渡所得税・住民税 | 0円 | — |
このように、3,000万円台の売却であれば税額0円になるのが一般的です。
取得費1,000万円・所有10年・マイホームのケースで計算します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 6,000万円 |
| 取得費 | 1,000万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料＋印紙税） | 約207.6万円 |
| 譲渡所得 | 約4,792万円 |
| 3,000万円特別控除 | −3,000万円 |
| 課税譲渡所得 | 約1,792万円 |
| 税額（長期 20.315%） | 約364万円 |
| 税額（10年超の軽減税率 14.21%を適用した場合） | 約255万円 |
所有期間が10年を超えていれば軽減税率の特例が使え、この例では約109万円の差が出ます。3,000万円特別控除との併用も可能です。
買ったときの金額を証明できない場合、売却価格の5%を取得費とみなすルール（概算取得費）で計算します。何十年も前に買った家では実際の購入額を大きく下回ることが多く、その差がそのまま課税対象になります。
先ほどの6,000万円の例で比べると：
| 取得費 | 課税譲渡所得 | 税額（20.315%） |
|---|---|---|
| 1,000万円（契約書あり） | 約1,792万円 | 約364万円 |
| 300万円（概算取得費5%） | 約2,492万円 | 約506万円 |
探す価値があります。売買契約書、購入時の領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の振込記録など、購入価格を示す資料が残っていないか確認してください。上の例では約142万円の差になります。
3,000万円特別控除も軽減税率の特例も、確定申告をして初めて適用されます。「計算したら0円だったから申告しなくていい」と考えると、特例が適用されず課税されるおそれがあります。
いいえ。かかるのは利益が出た場合だけです。さらにマイホームには3,000万円特別控除があるため、利益が3,000万円以内なら税額は0円になります。購入時より安く売れた場合も課税されません。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。マイホームで所有10年超なら、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が使えます。
売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。実際の購入価格より低くなることが多く、その分だけ税額が増えます。領収書やローンの契約書など、購入価格が分かる資料が他にないか探してみてください。
必要です。特例は申告して初めて適用されます。売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告してください。
売却価格を入れるだけで、諸費用・譲渡所得税・ローン残債を差し引いた売却収支の概算書（PDF/Excel）を自動作成できます。お客様への説明資料としてそのままお渡しいただけます。
Sonaureの売却収支計算を見る →※ 本記事は2026年7月時点の税制に基づく一般的な概算であり、実際の税額は物件・所有期間・取得費の資料・各種特例の適用可否により変動します。税率・控除・特例の要件は改正されることがあります。個別の税務判断および正式な税額の算定については、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。本記事は税務相談に代わるものではありません。
なお、復興特別所得税は2037年まで課税されます。2027年1月以後は防衛特別所得税の創設に伴い内訳が変更される予定ですが、譲渡所得に対する合計税率（長期20.315%・短期39.63%）は変わらない見込みです。
参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」／宅地建物取引業法（仲介手数料の上限）