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収益物件の現地調査｜書面に出てこない「これから出ていくお金」の見つけ方
販売図面にもレントロールにも、外壁の劣化も、給湯器の残り寿命も、隣のアパートの空室も載っていません。載っているのは収入だけです。
利回りの記事で運営経費を実収入の20%と置きましたが、その率が妥当かどうかを決めるのは現地です。経費率が15%か25%かで、同じ物件の利回りは5.47%と4.83%に分かれます。
まず建物の外側。金額が大きいのはここ
買った直後に数百万円が出ていく可能性があるのは、たいてい外壁と防水です。専有部の内装より先に、こちらを見ます。
- 外壁 — ひび割れ、手で触れると白い粉がつくチョーキング、タイルの浮きや欠け、塗膜のふくれ
- シーリング（コーキング） — 窓まわりや目地の切れ、痩せ、剥離。ここが切れると内部に水が入ります
- 屋上・バルコニーの防水 — 防水層のふくれや割れ、排水口の詰まり、水たまりの跡
- 雨だれ・漏水の跡 — 外壁の筋汚れ、共用廊下の天井のシミ、最上階の天井
- 鉄部 — 階段、手すり、庇、扉枠の錆。階段が鉄骨なら足元と溶接部を見ます
- 基礎と擁壁 — 基礎のひび、擁壁のはらみ、水抜き穴の有無
見た目と「いつ直したか」を突き合わせます。大規模修繕の実施履歴は管理会社や売主に書面で照会し、現地の状態と並べてください。履歴が無いのに外壁がきれいな場合は、直近で表面だけ塗った可能性もあります。逆に、履歴があるのに劣化が進んでいれば、工事の質か建物の条件に理由があります。
設備は「残り何年か」で見る
設備には寿命があります。現地でしか分からないのが製造年です。本体に貼られたプレートやシールに年式が書いてあるので、写真に撮って控えてください。
- 給湯器 — 戸数分あります。同時期に設置されていれば、交換も同時期に来ます
- エアコン — 設備として貸している場合、故障時の交換は貸主負担になるのが一般的です
- 受水槽・給水ポンプ — 交換費用が大きい設備です。屋上か敷地内を確認します
- オートロック・宅配ボックス・防犯カメラ — 無ければ導入費、あれば更新費がいずれ発生します
- 共用部の照明 — 蛍光灯のままならLED化の余地。電気代は毎月の経費です
法定点検の記録には、管理の質がいちばん出る
点検は義務なので、記録が無い・遅れている物件は、それ自体が管理の状態を示しています。
| 点検 | 頻度 | 根拠 |
|---|---|---|
| 消防用設備等の点検 | 点検は機器点検が6か月ごと、総合点検が1年ごと。消防署への報告は共同住宅（非特定防火対象物）で3年に1回 | 消防法17条の3の3 |
| 簡易専用水道の検査 | 受水槽の有効容量の合計が10㎥を超える場合、1年に1回以上、登録検査機関の検査を受ける | 水道法34条の2 |
| 建築物の定期報告 | 特定行政庁が指定する建築物は、定期に調査・報告を行う。対象となる用途と規模は自治体ごとに異なります | 建築基準法12条 |
現地では、消火器や消火栓に貼られた点検済票の日付、掲示板に貼られている清掃や検査の記録を見ます。書面が届く前でも、管理の状態のあたりがつきます。正式には管理会社への書面照会で取り寄せてください。照会は返答待ちになるので、現地に行く前に出しておくと早く揃います。
共用部は、次の入居者が最初に見る場所
ここは修繕費というより空室率に効きます。内見に来た人が最初に通る場所だからです。
- ゴミ置場 — 荒れているかどうかで、住んでいる人の様子と管理の頻度が分かります
- 掲示板 — 貼ってある紙の日付。何年も前のままなら、管理会社が来ていません
- 電球切れ・蜘蛛の巣・落ち葉 — 巡回清掃が入っているかの目印です
- 放置自転車、ポストにあふれたチラシ — 空室が長い部屋、あるいは実質空き家の目印になります
- 駐車場・駐輪場の充足 — 足りていないと、それだけで候補から外れる入居者層があります
満室にできるかは、建物の外で決まる
収入側の前提を確かめるパートです。「今」埋まっていることと、「これから」埋まることは別の話です。
- 近隣の募集看板の数 — 同じ通りに空室の看板が並んでいれば、供給過多を疑います
- 競合の募集条件 — 家賃だけでなく、礼金の有無、フリーレント、広告料まで見ます。同じ家賃でも条件で実質額は変わります
- 同じ建物の空室の条件 — レントロールの家賃より安く募集されていれば、退去のたびに収入が下がります
- 需要の出どころ — 大学、工場、病院。単一の勤務先に依存していないか
- 夜と休日にもう一度行く — 街灯の明るさ、騒音、駐車の様子、住んでいる人の帰宅時間帯。昼だけでは分かりません
住所を入れるだけで、駅・学校・保育園・病院・スーパー・公園などを距離つきの一覧と位置図にまとめます。現地では「資料に無いもの」を見ることに時間を使えます。
周辺環境調査書を見る →敷地まわりは、書面の数字と実物を突き合わせる
ここは建て替えと売却に効きます。図面上の数字と現地が食い違うことがあるので、実際に見て測ります。
前面道路の幅員
幅員4m未満の道でも、建築基準法の施行時に建物が建ち並んでいて特定行政庁が指定したものは、42条2項道路として建築基準法上の道路とみなされます。この場合、道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされ、建て替えの際はそこまで敷地を後退させます（セットバック）。
現地で見るのは、すでに後退済みかどうかです。塀や門扉が古い位置のまま残っていることがあります。後退が必要なら、その分だけ敷地面積が減り、建てられる建物も小さくなります。
境界と越境
- 境界標 — 敷地の四隅にあるか。無ければ確定測量が必要になる可能性があります
- 越境 — 塀、軒、樹木の枝、室外機、給排水管。こちらから出ているか、向こうから来ているか
- 隣地との高低差・擁壁 — どちらの所有か、水抜き穴があるか
部屋の中は、見られないという前提で組む
入居中の部屋は原則として見られません。空室が1室でもあれば、必ず中を見せてもらってください。同じ建物なら、内装の仕様、設備の世代、水回りの傷み方はおおむね共通しています。
全室が埋まっている場合は、外から積み上げます。ポストの状態、電気・ガスのメーター、バルコニーの使われ方、カーテンの有無。あわせて直近で退去した部屋の原状回復にいくらかかったかを、管理会社に実績として聞いてください。これから同じことが繰り返されます。
持っていくもの
- 販売図面・レントロール・公図・住宅地図 — 現地で照合するための紙
- メジャー（5m以上）とコンベックス — 前面道路の幅員、駐車場の寸法
- 懐中電灯 — 床下点検口、屋上への経路、共用部の暗がり
- カメラ（スマートフォンで可） — 設備の製造年プレート、点検済票、劣化箇所。あとで見返せる形で残すのが重要です
- ビー玉か水平器 — 空室が見られるときの床の傾き
現地は、売主や管理会社に何を聞くかを決めるための場でもあります。気になった箇所を写真に撮り、その日のうちに質問としてまとめて出す。書面の返答を待つ時間が、そのぶん前倒しになります。
よくある質問
収益物件の現地調査で、最優先に見るべきものは何ですか？
建物の外側、とくに外壁と屋上・バルコニーの防水、そして設備の製造年です。この3つは金額が大きく、買った直後に出ていく可能性があるためです。外壁はクラック、手で触れたときに白い粉がつくチョーキング、タイルの浮きや欠け、窓まわりのシーリングの切れを見ます。屋上とバルコニーは防水層のふくれや割れ、排水口の詰まり、下の階の天井や外壁に雨だれの跡がないかを確認します。設備は給湯器やポンプ、エアコンの本体に製造年のプレートが貼ってあるので、それを控えます。書面には現在の家賃は書いてありますが、これから出ていく修繕費は書いてありません。
消防や水道の点検記録は、どこで確認できますか？
管理会社への書面照会で取り寄せるのが確実です。共同住宅は消防法上の非特定防火対象物にあたり、消防用設備等の点検は機器点検が6か月ごと、総合点検が1年ごと、消防署への報告は3年に1回と定められています。受水槽がある建物で、有効容量の合計が10立方メートルを超える場合は簡易専用水道にあたり、水道法により1年に1回以上、登録検査機関の検査を受ける義務があります。現地では、消火器や消火栓に貼られた点検済票の日付、掲示板に貼られた清掃や検査の記録を見ると、書面が届く前でも管理の状態のあたりがつきます。
入居中で部屋の中を見られないときは、どうすればよいですか？
空室が1室でもあれば必ず中を見せてもらってください。同じ建物なら、内装の仕様や設備の世代、水回りの傷み方はおおむね共通しているためです。全室が埋まっていて中を見られない場合は、外から分かることを積み上げます。ポストの状態、電気やガスのメーターの動き、バルコニーの使われ方、カーテンの有無。あわせて、直近で退去した部屋の原状回復にいくらかかったかを、管理会社に実績として聞いてください。これから同じことが繰り返されます。
退去時の原状回復費用は、貸主と借主のどちらが負担しますか？
経年変化と通常損耗については、原則として貸主の負担です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、これらにかかる費用は家賃にあらかじめ含まれていると整理しています。借主が負担するのは、故意や過失、通常の使い方を超える使用による損耗です。通常損耗まで借主に負担させる特約は、賃借人に予期しない負担を課すことになるため、明確に合意されていることが必要とされています。つまり退去のたびに一定の支出が貸主に発生する前提で収支を組む必要があり、この費用は利回りの計算では運営経費に含めて考えます。
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※ 本記事は2026年8月時点の法令に基づく一般的な解説であり、特定の物件・投資手法を推奨するものではありません。点検・報告の義務の有無や頻度は、建物の用途・規模・設置されている設備によって異なります。建築基準法12条の定期報告の対象となる用途と規模は特定行政庁が定めるため、物件所在地の自治体でご確認ください。建物の劣化状況や修繕の要否、費用の見積りは、建築士・施工業者等による調査によります。本記事は現地確認の網羅性を保証するものではなく、建物状況調査（インスペクション）に代わるものでもありません。
参考：消防法第17条の3の3（消防用設備等の点検及び報告）／水道法第34条の2・同法施行規則第56条（簡易専用水道の管理の検査）／建築基準法第12条（定期報告）・第42条第2項（いわゆる2項道路とセットバック）・第43条（接道義務）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」／宅地建物取引業法第35条・第47条第1項