ホーム › 不動産に関する有益情報 › 3,000万円特別控除は自分も使える？
次のすべてに当てはまれば、基本的に適用できます。
所有期間の長さは問われません。3,000万円特別控除そのものに「何年以上所有していること」という条件はなく、買ってすぐ売った場合でも要件を満たせば使えます（ただし税率は所有期間で変わります）。
売却価格から取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」から、最大3,000万円を差し引きます。
| 順序 | 計算 |
|---|---|
| ① 譲渡所得 | 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 |
| ② 控除 | ① − 3,000万円（①が3,000万円以下なら①の全額） |
| ③ 税額 | ② × 税率（所有5年超20.315% / 5年以下39.63%） |
②の時点で0円以下になれば税額も0円です。控除しきれなかった分だけが課税対象になります。取得費・譲渡費用の中身や税率の詳細は、マイホーム売却の譲渡所得税の記事で解説しています。
ここが最も見落とされやすい点です。この特例は共有者ごとに判定され、控除額も共有者1人につき最高3,000万円になります。夫婦それぞれが要件を満たしていれば、合計で最大6,000万円まで控除できます。
6,000万円で売却（取得費1,000万円・譲渡費用約207.6万円・所有10年）した場合を比べます。
| 名義 | 1人あたりの譲渡所得 | 控除後 | 税額（20.315%） |
|---|---|---|---|
| 単独名義 | 約4,792万円 | 約1,792万円 | 約364万円 |
| 夫婦で1/2ずつ | 各 約2,396万円 | 各 0円 | 0円 |
同じ物件・同じ金額でも、名義の持ち方だけで結果が変わります。譲渡所得は持分に応じて按分し、確定申告は共有者が1人ずつ別々に提出します。
諸費用・譲渡所得税・ローン残債を差し引いた「手残り」を無料で計算できます（登録不要）。3,000万円特別控除にも対応しています。
無料の売却手取りシミュレーションを使う →共有名義の方へ：上のツールは単独所有を前提に計算します。共有の場合は、算出された譲渡所得をご自身の持分で按分し、その金額から3,000万円を差し引いてください。
売った家で3,000万円特別控除を使うと、新しく買った家の住宅ローン控除が使えなくなる期間があります。
具体的には、新居に入居した年・その前2年・その後3年の間に3,000万円特別控除（または居住用財産の買換え特例など）を受けていると、住宅ローン控除は適用できません。入居年を含めて最長6年が対象になります。
自分が住んでいなかった実家を相続して売る場合、ここまで説明したマイホームの特例は使えません。代わりに「相続した空き家の3,000万円特別控除」という別の制度があり、要件が大きく異なります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋 |
| 被相続人の状況 | 亡くなった時点で一人暮らしだったこと |
| 相続後の用途 | 相続から譲渡まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 控除額 | 3,000万円。ただし相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円 |
| 適用期限 | 2027年12月31日までの譲渡 |
耐震基準を満たさない家屋は、耐震改修または取壊しが必要です。2024年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡の翌年2月15日までに改修・取壊しを行った場合も対象に加わりました。要件が細かいため、該当しそうな場合は早めに税理士へ相談してください。
この特例は確定申告をして初めて適用されます。計算上の税額が0円でも申告は必要です。
使えます。控除額は共有者1人につき最高3,000万円で、夫婦2人がそれぞれ要件を満たせば合計最大6,000万円まで控除できます。譲渡所得は持分で按分し、確定申告は1人ずつ提出します。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば使えます。2024年5月に引っ越したなら2027年12月31日までが期限です。
同じ期間については併用できません。新居に入居した年・その前2年・その後3年の間にこの特例を受けていると、新居の住宅ローン控除が使えなくなります。買い替えではどちらが有利か比較して選ぶことになります。
自分が住んでいなかった場合は「相続した空き家の3,000万円特別控除」という別制度になります。昭和56年5月31日以前の建築、被相続人が一人暮らしだったこと、売却代金1億円以下などの要件があり、適用期限は2027年12月31日です。相続人が3人以上なら控除額は1人2,000万円になります。
売却価格を入れるだけで、諸費用・譲渡所得税・ローン残債を差し引いた売却収支の概算書（PDF/Excel）を自動作成できます。特例の適用有無による差額も、お客様への説明資料としてそのままお渡しいただけます。
Sonaureの売却収支計算を見る →※ 本記事は2026年7月時点の税制に基づく一般的な解説であり、適用の可否は個別の事情により異なります。要件・控除額・適用期限は改正されることがあります。ご自身が特例を使えるかどうかの最終的な判断、および正式な税額の算定については、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。本記事は税務相談に代わるものではありません。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」