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マンション価格の推移を時代別に図解｜バブル期・2000年代・リーマン後・2020年代を首都圏と近畿圏で
この記事は、新築マンションの平均価格を「バブル前」「バブル期」「崩壊後の停滞」「2000年代のミニバブルとリーマンショック」「金融緩和期」「2020年代」の6つの時代に分けて棒グラフにしたものです。載せている数字は、不動産経済研究所などが公表し、2026年9月時点で確認できたものだけに絞っています。確認できなかった年は、無理に埋めずに空けています。
まず2枚で
戸当たり価格はまだバブル期の下
50年で4.7倍
全国平均は50年で約4.7倍になりました。ただし、この50年は右肩上がりだったわけではありません。首都圏は1990年の6,123万円から2000年代前半には4,000万円台前半まで下がり、そこから20年かけて元の水準に戻り、さらに上へ抜けました。近畿圏は下げ幅が大きく、まだピークに戻っていません。以下、時代ごとに見ていきます。
首都圏：時代ごとの平均価格
〜2000年代前半崩壊後の停滞期
4,200台
1970年代〜1980年代前半バブル前
不動産経済研究所が調査を始めた1973年、全国の新築マンション平均価格は1,086万円でした。この時代の首都圏の年ごとの平均価格は今回確認できなかったため、グラフには載せていません。
1986〜1991年バブル期
首都圏の平均価格は1987年に前年比29.8%、1988年に32.8%という上がり方をし、1990年に6,123万円でピークをつけました。東京カンテイの坪単価データでは、東京都の新築マンションは1985年から1990年の5年間で2.65倍、神奈川県で2.64倍です。この6,123万円が、その後30年にわたって「バブル期の水準」として参照される数字になります。
1992年〜2005年ごろ崩壊後の停滞期
1991年から下落が続き、1990年代後半から2000年代前半は4,000〜4,200万円台でほぼ横ばいでした。ピークから3割以上安い水準が10年近く続いたことになります。「マンションは買った瞬間に値下がりする」という感覚が定着したのはこの時代です。
2006〜2009年ミニバブルとリーマンショック
2006年から2008年にかけて首都圏の価格は4,800万円近くまで上がり、「ミニバブル」と呼ばれました。2008年秋のリーマンショックで新興デベロッパーの破綻が相次ぎ、2009年の平均価格は4,535万円（中央値4,150万円）に下がります。上がったといってもバブル期の6,123万円には遠く、下がったといっても2000年代前半の水準に戻った程度の振れ幅でした。
2013〜2020年金融緩和期
2013年からの大規模な金融緩和で住宅ローン金利が下がり、価格は再び上向きます。2015年に5,518万円、2019年に6,137万円と、バブル期ピークまであと一歩の水準に戻りました。2020年は6,083万円と足踏みしています。
2021年〜バブル期超えと2020年代の急騰
2021年に6,260万円となり、年間平均として初めて1990年を上回りました。2022年は6,288万円、2023年は都心の超高額物件の発売が集中して8,101万円（前年比28.8%）に跳ね、2024年は7,820万円にいったん戻ったあと、2025年は9,182万円で最高値を更新しています。2025年の㎡単価は139.2万円で、発売戸数は1973年の調査開始以来もっとも少なくなりました。価格が上がり、売り出される戸数は減っているのが2020年代の首都圏です。
近畿圏：時代ごとの平均価格
近畿圏の形は首都圏と似ていますが、谷が深く、回復が遅いのが違いです。
- バブル期 — 東京カンテイの坪単価データでは、近畿圏も1990〜1991年に最初のピークを迎えています。戸当たり平均価格のピークは1991年の5,552万円です。
- 停滞期 — 2000年代はもっとも低い水準で推移し、2005年の平均は3,164万円。ピークから4割以上安い水準です。2008年前後にミニバブルがあり、2013年以降に上昇局面へ入る流れも首都圏と同じです。
- 金融緩和期 — 2015年は3,788万円。ニッセイ基礎研究所の新築マンション価格指数では、関西圏は2013年からの10年で59%、大阪都心では82%上がり、都心部の伸びは東京都心と同じ水準だったとされています。
- 2020年代 — 2022年4,635万円、2023年4,666万円と足踏みしたあと、2024年は5,357万円（前年比14.8%）で「1991年以来の高値」になりました。2025年は5,328万円と0.5%下がりましたが、㎡単価は95.3万円（5.1%上昇）で調査開始以来の最高値を5年連続で更新しています。戸当たり価格が横ばいで㎡単価が上がるということは、専有面積を小さくして価格を抑える動きが出ているということです。
東京23区：直近10年で2倍
23区は首都圏全体より一段早く、一段大きく動いています。2015年の6,732万円から2021年には8,293万円と8,000万円台に乗り、2023年に1億1,483万円で年間平均として初めて1億円を超えました。2025年は1億3,613万円（前年比21.8%）、㎡単価は210.9万円です。㎡単価で見ると、2014年の87.3万円から2024年の171.0万円へと10年で約2倍になっています。
大阪市：うめきたで平均が跳ねた2024年
| 年 | 大阪市の新築マンション | 背景 |
|---|---|---|
| 2013→2022年 | 大阪都心の価格指数 +82%（関西圏全体は+59%） | ニッセイ基礎研究所の新築マンション価格指数。都心の伸びは東京都心と同じ水準 |
| 2023年 | 平均 4,202万円 | 全国平均5,911万円より安い。投資用のコンパクト物件の比率が高いため |
| 2024年 | 平均価格 前年比+45.7%、㎡単価+29.3% | うめきた再開発「グラングリーン大阪」で最高25億円の住戸が発売され、平均を押し上げた。12月単月の大阪市平均は5,692万円 |
| 2025年 | 専有面積を小さくして価格を抑える動き | 近畿圏全体の戸当たり価格は0.5%下落、㎡単価は5.1%上昇 |
大阪市の数字は、首都圏や23区とは読み方を変える必要があります。大阪市の新築供給は投資用のワンルーム・コンパクト物件の比率が高く、それが平均価格を低めに見せてきました。2023年の4,202万円が全国平均を下回っていたのはそのためです。逆に2024年はうめきたの超高額物件が一気に発売され、平均が前年比45.7%も跳ねました。大阪市の「平均価格」は、その年に何が売られたかで大きく振れるので、単年の数字より価格指数や㎡単価で傾向を見るほうが安全です。
この推移をどう読むか
- 「バブル期超え」は首都圏だけの話です。近畿圏の戸当たり平均はまだ1991年の水準に届いていません。全国一律に「史上最高値」と考えると、地方の相場観を誤ります。
- 下がった時代は10年以上続きました。1991年から2000年代前半までの停滞期は、首都圏で3割、近畿圏で4割以上の値下がりでした。2013年以降しか見ていないと「マンションは下がらない」ように見えますが、50年のうち3分の1は下落か横ばいの時代です。
- いま起きているのは「価格上昇」と「供給減少」と「面積縮小」の同時進行です。首都圏の2025年の発売戸数は調査開始以来の最少、近畿圏は戸当たり価格が横ばいのまま㎡単価が最高値を更新しています。同じ予算で買える広さが縮んでいる、というのが買う側から見た実態です。
- 売る側には、購入時期で損益の前提が変わります。2000年代に首都圏で買った物件は、平均で見れば購入時より高く売れる可能性が高い時代です。一方で1990年前後に買った物件は、30年以上持ってようやく購入時の水準という計算になります。売却時の税金は取得費との差で決まるため、いつ・いくらで買ったかの記録がそのまま効いてきます。
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首都圏の新築マンション価格はバブル期を超えていますか？
超えています。不動産経済研究所の年間平均で、バブル期のピークは1990年の6,123万円でした。2021年に6,260万円となって初めてこれを上回り、2023年に8,101万円、2025年には9,182万円と最高値を更新しています。ただし平均価格は超高額物件の供給が多い年に押し上げられるため、中央値や㎡単価もあわせて見る必要があります。
近畿圏の新築マンション価格はバブル期を超えていますか？
戸当たりの平均価格ではまだ超えていません。近畿圏のバブル期ピークは1991年の5,552万円で、2024年の5,357万円は「1991年以来の高値」という位置づけです。2025年は5,328万円と前年をわずかに下回りました。一方で㎡単価は2025年に95.3万円となり、1973年の調査開始以来の最高値を5年連続で更新しています。
東京23区の新築マンション平均価格が1億円を超えたのはいつですか？
年間平均で初めて1億円を超えたのは2023年で、1億1,483万円でした。2024年は1億1,181万円、2025年は1億3,613万円です。2015年の6,732万円と比べると、10年でおよそ2倍になっています。
平均価格が前年より下がった年は、マンションが安くなったということですか？
そうとは限りません。平均価格はその年に発売された物件の顔ぶれで大きく動きます。首都圏の2024年（7,820万円）は前年の8,101万円を下回りましたが、これは2023年に都心の超高額物件が集中して発売された反動も含んでいます。値動きを見るときは、平均価格だけでなく中央値や㎡単価、同じ条件の物件の価格指数もあわせて確認してください。
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参考：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」「近畿圏 新築分譲マンション市場動向」各年の年間まとめ・「全国マンション市場50年史」（2023年11月）／東京カンテイ「新築・築10年中古マンションの坪単価推移（首都圏・近畿圏）」／ニッセイ基礎研究所「新築マンション価格指数でみる関西圏のマンション市場動向」／日本経済新聞・東京新聞の各年報道／国土交通省「不動産価格指数」（中古を含む価格動向の確認用）